IPTU: O que é, certidões, dívida ativa e mais

Possuir um imóvel é o sonho de muitos brasileiros, entretanto, além de se planejar para os custos mensais e a aquisição do bem é preciso ter em mente também o valor do IPTU.

Muitos cidadãos não sabem, mas este é um tributo de responsabilidade de todos os proprietários de imóveis e sua quitação anual é obrigatória.

Você sabe como é calculado o valor a ser pago de IPTU? Ou quais são a certidões necessárias para comprovar a ausência de dívidas? Se você busca respostas para essas e outras perguntas confira todos os detalhes a seguir para não ter surpresas na hora de adquirir ou manter o seu imóvel.

O que é o IPTU? Quem precisa pagar?

O Imposto Predial e Territorial Urbano, como o nome sugere, é um imposto voltado a propriedades construídas em perímetro urbano. Sendo assim, ele é cobrado de forma anual de proprietários de prédios, estabelecimentos comerciais e casas localizados em regiões urbanas de todas as cidades do país.

O IPTU incide sobre a propriedade, ou seja, o contribuinte será cobrado pelo número de imóveis registrados em seu CPF/CNPJ. Se, por exemplo, você possuí apenas um apartamento deverá pagar apenas um imposto; já se possuir três apartamentos, pagará três taxas de IPTU distintas – cada uma com o seu valor específico (falaremos mais sobre o cálculo do valor adiante).

Se sua propriedade for urbana, porém se trata de apenas um terreno sem um imóvel construído, você deverá pagar o Imposto Territorial Urbano (ITU). Já se for em perímetro rual, deverá quitar anualmente o Imposto Territorial Rural (ITR) – ambos são calculados com alíquotas diferentes das utilizadas no IPTU.  

Como é calculado o IPTU na prática?

O total a ser pago é definido pela legislação municipal e o valor varia de cidade para cidade. O cálculo utiliza como referência o valor venal dos imóveis, por isso, é necessário consultar na prefeitura este valor para entender melhor o cálculo do seu imposto. 

A título de exemplo, em São Paulo, uma vez consultado o valor venal, o cálculo segue o seguinte formato:

·         Para imóveis usados exclusiva (ou em sua maior parte) como moradia, o imposto segue a proporção de 1% do valor venal – com descontos e acréscimos definidos pela tabela municipal;

·         Já os demais imóveis, são calculados na proporção de 1,5% do valor venal, também havendo acréscimos e descontos pré-estabelecidos pela tabela municipal de valores imobiliários.

O que é o valor venal?

O valor venal é o montante considerado o “valor” de uma propriedade. A prefeitura utiliza o valor como um parâmetro para calcular os impostos a serem cobrados. Sendo assim, é de certa forma uma projeção de preço feita pelo poder público.

A estimativa leva em conta pontos como características do imóvel, logradouro e forma de uso.

Vale lembrar que o valor venal é quase sempre abaixo do valor de mercado, pois se refere apenas ao total da área construída e localização do terreno. Para calculá-lo, o município leva em conta o preço atual de compra e venda de imóveis semelhantes no mercado.

Além disso, assim como o IPTU, o cálculo é diferente em cada cidade; cada município considera componentes distintos no momento do cálculo.

O que acontece se você não pagar o IPTU?

Caso o contribuinte não realize a quitação do imposto, ou tenha um atraso considerável no pagamento, a prefeitura pode executar o imóvel. Em alguns casos mais graves, até mesmo é realizado um leilão do imóvel para arrecadar fundos para o pagamento do valor em aberto.

No geral, quando ocorre um atraso, o proprietário do imóvel é notificado pelo município para realizar o pagamento. Caso o pagamento não seja efetivado, o proprietário pode pagar multa e passar a ser membro da Dívida Ativa do Município – e isso pode gerar penalidades como restrições no CPF ou no CNPJ.

Por fim, em último caso, há possibilidade do município entrar com uma ação judicial de penhora do imóvel.

Certidões de IPTU: O que são e por que são importantes?

As certidões de IPTU são documentos gerados pelo poder público com informações sobre a situação legal de um imóvel. Mais uma vez, os tipos de certidões variam de município para município, entretanto as informações mais comuns que podem ser obtidas através de certidões de IPTU são:

·         Situação Fiscal e Enfitêutica. A certidão de situação fiscal e enfitêutica, exibe a existência ou não de débitos de IPTU em aberto relacionados a um imóvel.

·         Elementos Cadastrais. A certidão de elementos cadastrais trás os dados do imóvel que constam no registro do município na data consultada que servem de base para o cálculo do IPTU. Esta certidão concentra as informações como área, posição, idade, utilização e dos contribuintes relacionados que constam no cadastro.

·         Pagamentos e débito automático. A certidão de pagamentos e débito automático, como o nome sugere, traz informações sobre os pagamento efetuados ao longo dos anos. Na certidão aparecerão os valores cobrados, os valores pagos, a data de vencimento, data de pagamento e a origem do pagamento dentre outras informações.

·         Valor Venal. A certidão de valor venal apresenta o valor projetado do imóvel em até 10 exercícios seguidos – de acordo com o período desejado. O documento geralmente é exigido em processos de regularização cadastral, financiamentos e inventários.

·         Certidão Negativa de Débitos (CND). É um documento que tem como objetivo comprovar que um imóvel não possui débitos junto ao município, nem que existem ações civis, criminais ou federais.

Como funciona a dívida ativa?

Para fechar, como já citamos anteriormente, a dívida ativa é um cadastro realizado pelo poder municipal, estadual ou federal, para cidadãos que possuem débitos com o governo. No geral, o cadastro é realizado após o prazo de 90 dias do vencimento da dívida.

A inscrição, feita pela Procuradoria-Geral do Município devido a não quitação do IPTU, por exemplo, pode gerar consequências como restrições de crédito e inclusão de um CPF ou CNPJ no SPC e Serasa.

Se o seu imóvel possuí uma dívida ativa, como as prefeituras buscam fomentar a quitação de dívidas com descontos e oferecem diversas opções de parcelamento, o ideal é negociar a melhor forma de pagamento diretamente na prefeitura ou em feirões realizados pelo Serasa/SPC.

Seja você proprietário de longa data ou alguém que está em busca do seu primeiro imóvel, esperamos que este artigo tenha o ajudado a encontrar a resposta que procurava. Todo o dinheiro arrecadado como IPTU é utilizado em obras e melhorias de infraestrutura em sua cidade. Não se esqueça disso no momento de realizar o pagamento!